房東賣房「沒通知租客」,被索要「1300萬賠償」,租客...你賣房得經過我同意,法院:原房主賠償

2014年11月程寶祥碰到了一件麻煩事。他跟妻子的 影樓生意正好,卻被房東要求搬走。

房東將這個商鋪賣給了別人,但程寶祥卻認為, 房東賣房的時候沒有書面通知自己,屬于惡意串通,應該賠償自己。

「我們先買,我們不買以后,其他人才能買。」房東的 岳母和租客程寶祥到底誰有 優先購買權?

合法買賣還是違約賣房?程寶祥要求的百萬賠償款能否如愿?

租下商鋪開影樓

程寶祥妻子李明霞在老家開了一影樓,提起自己的事業,程寶祥滿臉的自豪,稱小鎮上的 第一家照相館,就是他開的。

在多年的積累下,照相館發展成了一個 兩層高的大影樓。程寶祥便從鎮上搬到了縣城里,在縣城 租了一家商鋪

這間商鋪位于 縣城中心,沒多遠的距離就是當地的民政局, 地理位置非常優越2006年2月,程寶祥和房東一下簽了8年的合同。

商鋪屬于 海保如東分公司,它當時也算當地 房地產的龍頭企業。當時雙方簽訂的合約, 租期八年,每年租金為17萬元。

這些年 生意越來越好,客戶也越來越多。程寶祥擔心 房子到期換地方的后,會影響影樓的發展,便 想著將這間商鋪買下來

程寶祥: 「我們跟他講過好幾次,我們把它買過來,然后他就今天拖明天拖,我也不知道咋就把房子就賣掉了。」

可是就在房子租到 第5年,也就是 2011年的時候, 一件讓程寶祥意想不到的事情發生了。

新房東要求房租漲一倍

「我們那個時候生意比較忙,就沒顧及得上及時交房租,他開發商就是說,再拖下去的話,房東方就要來收你的房子了。」

李明霞和程寶祥夫妻倆這才發現,就在他們跟開發商簽合同的 第二個月,也就是 2006年3月份,開發商便將房子給賣掉了。

「我們當時就警惕起來了,怎麼莫名其妙還又冒出一個房東過來了。」程寶祥一直追問卻沒得到具體的回答。

他便來到了 當地的房管所進行查詢,這才發現現在這間 商鋪在吳秋萍的名下吳秋萍是誰?她買下這間商鋪這麼久,怎麼從沒露過面?

就在程寶祥感到疑惑的時候,新房東提出了 租賃合同到期后的新規則

新房東告訴程寶祥,再簽新的租賃合同時,房租將會從原來的17萬漲到36萬,其次每年都要提升10%。

程寶祥在和妻子說了這件事情后,覺得非常不對勁。 莫名其妙換了房東,房租還這麼高,這家商鋪還是自己買下比較安全。

在生意蒸蒸日上的情況下,業主竟然瞞著自己把房子給賣掉了。

一氣之下程寶祥將 海保如東分公司買家吳秋萍代收房租的物業公司告了。

程寶祥還聲稱勢必要買下這個房子,可是房東賣掉自己的房子,卻反而成為了被告呢?

惡意串通還是合法買賣?

程寶祥夫妻倆突然發現一件蹊蹺的事情, 買下這件商鋪的吳秋萍身份非常不一般。

她是原房東海保如東分公司負責人戴明的岳母,程寶祥懷疑他們 是在惡意串通,就是不想讓自己買下這件商鋪, 目的就是為了漲房租。

程寶祥稱, 當初和海保如東分公司簽租賃合同的時候,自己就明確表示出自己想買下房子的意愿。

海保如東分公司的負責人戴明,一邊跟程寶祥打忽悠,一邊 將商鋪賣給了自己的岳母吳秋萍。

程寶祥認為海保如東分公司和吳秋萍屬于惡意串通,那麼 對于房屋的出租情況,被告吳秋萍是否知情呢?

法庭上,吳秋萍的 代理律師表示: 「吳秋萍對被告如東分公司委托被告濱州公司,出租訴爭房屋的行為不知情。」

但程寶祥卻不這麼認為,他找到一位 知道內情的朋友作證,證明吳秋萍是知情的。

程寶祥的朋友 周玉春:「吳秋萍肯定是知情的,她曾出具書面證明,說自己沒有錢,這個房屋買賣是女兒女婿操辦的。」

但這些僅僅是程寶祥和朋友之間的懷疑,并 沒有拿出證據證實,因此無法判定兩位被告的買賣行為屬于惡意串通。

程寶祥再次提出新的觀點, 哪怕吳秋萍和海保如東分公司之間不是惡意串通,房子也不應該就這麼賣給吳秋萍。

他拿出當初的租賃合同,上面明確規定 :業主如果出賣房屋,應該提前一個月書面通知程寶祥夫婦,而程寶祥夫婦具備以同等價格的優先購買權。

程寶祥認為海保如東分公司 沒有書面通知自己,就將房屋專賣,侵犯了自己的優先購買權,因此房屋的買賣應當是無效的。

程寶祥夫婦是否擁有優先購買權?

程寶祥: 「買的時候必須書面通知我們,我們先買,我們不買以后,其他人才能買。」

原房東海保如東分公司稱自己當初有進行書面通知,但卻拿不出證據證實;程寶祥夫婦卻堅持,只收到了口頭通知。

這是否通知過,又是如何通知的,雙方都拿不出有力的證據證明自己。

民事法律中的優先購買權,是指公民、法人和其他組織在特定的買賣關系中,根據法律的直接規定,在同等條件下優先于其他購買出賣人財產的權利。

那麼這個案件中的 程寶祥夫婦,和 原房東岳母吳秋萍之間,是否具備同等條件呢? 優先購買權歸誰所有呢?

被告律師認為,吳秋萍跟海保如東分公司 負責人戴明之間, 是岳母和女婿的關系,那麼他自己的岳母想要買房子,女婿覺得賣給他比較適宜。

但程寶祥卻不這麼認為,他覺得 賣房對于戴明來講,應該是公事行為。但他們卻牽扯人力私人關系,因此程寶祥認為優先購買權應該屬于自己的。

最終法官認為,海保如東分公司在將房屋賣給吳秋萍的時候,與程寶祥之間的租賃合同還沒有到期,所以程寶祥具有優先購買權。

要求要用7年前的價格將房子買回

在確定自己擁有優先購買權后,程寶祥提出了一個非常大膽的訴求, 他想按照7年前的價格將商鋪買回。

程寶祥: 「賣出去的那個時間段,按照那個價位有優先購買權。」

海保如東分公司是在 2006年將房子賣給吳秋萍,程寶祥卻想 按照7年前的價格買回,天差地別的價格將原房東和購房人給嚇住了。

面對程寶祥的這個訴求,法院會答應嗎?

根據我國法律的相關規定,出租人出賣租賃房屋的,沒有在合理期限內通知承租人時,或者存在其它侵害承租人優先購買權情形的,承租人可以要去出租人承擔賠償責任,法院應當給予支持,但是要求確認出租人與第三人之間的買賣合同無效的,人民法院不予支持。

法官最終認為,如果程寶祥主張要求確認 ,吳秋萍和海保如東分公司之間房屋買賣合同無效,法院不予支持。

但程寶祥夫婦,可以要求 海保如東分公司承擔民事賠償責任。

買房不成要求巨額賠償

程寶祥認為原房主海保如東分公司、買房吳秋萍、代簽合同的公司濱州物業 三方都存在欺瞞自己的行為,因此向三方索要賠償。

購房者吳秋萍和物業公司,是否應該承擔連帶賠償責任呢?

法院認定,并 沒有證據證明吳秋萍主觀上存有惡意的情形,購房行為也是合法的, 因此她不承擔賠償責任。

濱州物業公司代理海保如東分公司進行賣房的行為,全部都在委托權限以內,因此 也無需承擔連帶賠償責任。

對于程寶祥提出賠償的要求,法院予以支持,但只有海保如東分公司需要對他進行賠償。

原告程寶祥主張根據2014年的評估房價,和2006年實際成交的房價,進行計算差額執行賠償。

程寶祥來還提交了一份評估報告, 2006年商鋪的出售價格為380萬元,8年后這間商鋪的價格已經高達2100萬元。

如果按照程寶祥的要求進行差額補償, 海保如東分公司需要程寶祥賠償。

海保如東分公司無法理解, 當初房子才賣了380萬元,為什麼現在卻要補償程寶祥 四倍的價格。

海保如東分公司的代表律師稱,八年期間房價漲幅很大, 如果按照2014年的差額進行賠償對他們是非常不公平的。

程寶祥提出的差額補償要求,是不是合理的呢?

法院判定賠償數額

只是因為賣房的時候沒通知租戶,就要支付一千三百多萬的賠償款,法院會給予支持嗎?

法院在查詢了大量資料之后,最終參考合同中約定的承租方違約時百分之二十的責任比例,來進行賠償。

但這個賠償應該用380萬元計算20%,還是用2100萬元計算20%呢?

程寶祥: 「根據兩千多萬賠償百分之二十,你這個才合理,不然你為什麼要進行房子估價?還是按照原來的380萬,明顯就是不合法的。」

賠償方案還沒有確定的時候,一個新的難題又擺放在法官的面前。 被告海保如東分公司,因沒有清償到期債務,宣告破產。

「他們知道要賠這麼多錢,公司破產了。」程寶祥非常生氣地說道。

海保如東分公司的破產給案件帶來了不小的麻煩, 公司現在還有可以執行賠償的財產,賠償程寶祥的損失嗎?

法院在多方研究之后認定,這筆賠償款應為2006年出售房價380萬的百分之二十。

法院對海保如東分公司進行破產清算后發現,分公司已經沒有能力對外獨立承擔民事責任,所以這筆賠償由海保如東的總公司承擔。

這樣一起因為房東賣房引發的糾紛,在原房東賠償76萬元后便告了一段落。


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